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不止老旧小区,这批未老先衰的社区也要治理!

来源:瞭望 发布时间:2019-08-19 浏览次数:613
近日,一名5岁男童与母亲路过位于深圳福田区的京基御景华城小区,被从20楼坠落的玻璃窗砸伤,男童经抢救不治身亡。据了解,这一交付使用不满15年的小区,在后续隐患排查中,还发现数起窗户螺丝松动、螺丝缺失、滑撑生锈或断裂等情况……部分小区建筑设施“未老先衰”导致安全事故,近年来引发社会广泛关注。


专家告诉《瞭望》新闻周刊记者,部分小区“未老先衰”的背后,既有房地产质量源头端因素,也存在物业管理不善等原因。小区管理不善不仅影响了居民的获得感,还造成开发商、物业与居民之间矛盾交织。“小区病”如何破解?


记者 | 孙飞 韩振 史卫燕

本文转载自微信公众号“瞭望”(ID:OutlookWeekly1981),原文首发于2019年8月11日,标题为《居民小区“未老先衰”存风险》,首刊于《瞭望》2019年第32期。文章有部分删减修改


部分住宅小区“未老先衰”


记者调查发现,不仅“高空坠窗”等“急性病”威胁公共安全,“电梯停摆”等“慢性病”在不少小区也呈现多发态势。


长沙市岳麓区的钰龙天下小区是附近闻名的“学区房”小区,房屋单价在岳麓区名列前茅。然而,在很长一段时间里,电梯状况百出、垃圾久置污臭四散、高空抛物砸坏车辆等情况让不少业主难以忍受。


“电梯停摆”等“小区病”,还加剧了业主与物业之间的矛盾。6月23日晚,重庆江北区海语江山小区发生一起保安殴打业主事件。事发时,业主正在电梯口添加邻居微信,想建群商量停摆电梯的维修问题,被两名保安打伤入院。据了解,这一小区因电梯停摆,有业主称要爬30楼上下班。


电梯老化、坠窗频发、门禁虚设、垃圾成山……有居民反映,一些房龄才10多年的小区,就已出现基础服务设置损坏严重,小区整体环境和物业管理水平每况愈下。

部分小区管理失序同时带来不少潜藏的服务管理漏洞和风险,一定程度加速了小区的折旧。


物业管理“先天不足”


部分住宅小区在规划建设源头端,就埋下“小区病”病根。家在长沙市凤凰城小区的宋先生告诉记者,自家房子的外墙渗水,只要遇到下雨天,屋内的墙面就会水迹斑驳。小区内多户人家都有类似的情况。有的人家墙体开裂,墙皮如纸糊一般,用手一撕就往下掉。他们向物业公司反映过多次,但物业“维修”就是在墙上刷一层白漆,无法从根子上解决问题。


北京盈科(长沙)律师事务所律师钟玉琦说,从目前情况看,小区外墙渗水属于房屋质量问题,开发商应采取有效补救措施,赔偿业主损失。


一些小区物业公司负责人表示,建筑隐患在验收时难以发现,导致业主入住之后,问题丛生,物业也十分头痛。但是,在实践中,对于房地产商、建筑公司等的责任,往往难以追究。


也有一些小区在建设之初,规划不够科学合理,导致垃圾处理、车位数量、小区公共活动空间等问题,引发小区物业之间的矛盾。


西南政法大学教授、重庆市政协委员程德安说,一是小区规划存缺陷,车位、电梯等小区固有配套设施不足;二是小区周边配套设施不足,一个大型小区,要考虑教育、商业、医疗及运动设施等配套。但现实中,一些居住人口数万的小区,都没有完整配套这些功能,给群众生活带来不便。


部分小区物业管理不善,共建共治共享不足,甚至激发多方矛盾。专家就此分析认为:


一是相当一部分小区的物业公司就是开发商自己成立的公司,把小区物业服务当作生财之道,专业水平不够,服务意识薄弱。


二是目前小区要成立业主委员会都非常困难,遑论在此基础上更换物业公司、动用维修基金等,反复拉锯让问题难以解决。


三是居民社区治理参与能力和意识不足,部分居民以自身利益为先,不顾全体,导致意见难以达成共识。


多管齐下促发展


针对“小区病”多发的状况,浙江师范大学教授、长江学者李建华认为,政府、房地产商、物业公司、业主等应该形成合力共促小区健康发展,物业公司要与业主建立良好互信关系,业主则应树立共建共享社区生活理念,提高参与社区共治的能力和水平。


一些专家建议,推进建筑终身负责长效机制,让从业者对行业有敬畏心,从源头杜绝安全隐患。


特别是在住宅小区共建共治共享治理格局构建中,应进一步发挥业委会的主体作用。部分受访人士建议,在有条件的小区,由政府统一管理逐步改为由业主管理。业主大会尚未成立的小区,住建部门应该帮助其成立业主大会,解决住宅专项维修基金落地问题。这样既能帮助小区的自我管理,也能减小政府主管部门的行政压力和行政风险。


智能化手段不可少


目前如何让居民参与到共建共治共享治理格局中,小编认为除了建立相关机制,充分发挥政府职能和业主主体作用外,在小区改造、建设和管理的过程中,智能化手段也是必不可少。古之君子以人治人,今之社会当以智治城。


江苏苏州吴江区东太湖度假区(太湖新城)作为先试先行单位,努力探索小区治理新模式,研发建设了智慧小区平台。系统实现了网上业主端、物业端、社区端、区级监督和管理部门端、区社会治理联动指挥中心等互联互通,创新了一种社会治理、城市管理、社区自治“共谋共建共享共治共评”的新模式。


江苏苏州吴江区东太湖度假区(太湖新城)综合执法局相关领导和智慧小区建设方,会在9月4日-5日江苏丹阳第四届智慧住区及智慧城市产业峰会上分享建设、管理与运维经验!



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