专家告诉《瞭望》新闻周刊记者，部分小区“未老先衰”的背后，既有房地产质量源头端因素，也存在物业管理不善等原因。小区管理不善不仅影响了居民的获得感，还造成开发商、物业与居民之间矛盾交织。“小区病”如何破解？
记者 | 孙飞 韩振 史卫燕
本文转载自微信公众号“瞭望”（ID：OutlookWeekly1981），原文首发于2019年8月11日，标题为《居民小区“未老先衰”存风险》，首刊于《瞭望》2019年第32期。文章有部分删减修改
部分住宅小区“未老先衰”
记者调查发现，不仅“高空坠窗”等“急性病”威胁公共安全，“电梯停摆”等“慢性病”在不少小区也呈现多发态势。
长沙市岳麓区的钰龙天下小区是附近闻名的“学区房”小区，房屋单价在岳麓区名列前茅。然而，在很长一段时间里，电梯状况百出、垃圾久置污臭四散、高空抛物砸坏车辆等情况让不少业主难以忍受。
“电梯停摆”等“小区病”，还加剧了业主与物业之间的矛盾。6月23日晚，重庆江北区海语江山小区发生一起保安殴打业主事件。事发时，业主正在电梯口添加邻居微信，想建群商量停摆电梯的维修问题，被两名保安打伤入院。据了解，这一小区因电梯停摆，有业主称要爬30楼上下班。
电梯老化、坠窗频发、门禁虚设、垃圾成山……有居民反映，一些房龄才10多年的小区，就已出现基础服务设置损坏严重，小区整体环境和物业管理水平每况愈下。
部分小区管理失序同时带来不少潜藏的服务管理漏洞和风险，一定程度加速了小区的折旧。
物业管理“先天不足”
部分住宅小区在规划建设源头端，就埋下“小区病”病根。家在长沙市凤凰城小区的宋先生告诉记者，自家房子的外墙渗水，只要遇到下雨天，屋内的墙面就会水迹斑驳。小区内多户人家都有类似的情况。有的人家墙体开裂，墙皮如纸糊一般，用手一撕就往下掉。他们向物业公司反映过多次，但物业“维修”就是在墙上刷一层白漆，无法从根子上解决问题。
北京盈科（长沙）律师事务所律师钟玉琦说，从目前情况看，小区外墙渗水属于房屋质量问题，开发商应采取有效补救措施，赔偿业主损失。
一些小区物业公司负责人表示，建筑隐患在验收时难以发现，导致业主入住之后，问题丛生，物业也十分头痛。但是，在实践中，对于房地产商、建筑公司等的责任，往往难以追究。
也有一些小区在建设之初，规划不够科学合理，导致垃圾处理、车位数量、小区公共活动空间等问题，引发小区物业之间的矛盾。
西南政法大学教授、重庆市政协委员程德安说，一是小区规划存缺陷，车位、电梯等小区固有配套设施不足；二是小区周边配套设施不足，一个大型小区，要考虑教育、商业、医疗及运动设施等配套。但现实中，一些居住人口数万的小区，都没有完整配套这些功能，给群众生活带来不便。
部分小区物业管理不善，共建共治共享不足，甚至激发多方矛盾。专家就此分析认为：
一是相当一部分小区的物业公司就是开发商自己成立的公司，把小区物业服务当作生财之道，专业水平不够，服务意识薄弱。
二是目前小区要成立业主委员会都非常困难，遑论在此基础上更换物业公司、动用维修基金等，反复拉锯让问题难以解决。
三是居民社区治理参与能力和意识不足，部分居民以自身利益为先，不顾全体，导致意见难以达成共识。
多管齐下促发展
针对“小区病”多发的状况，浙江师范大学教授、长江学者李建华认为，政府、房地产商、物业公司、业主等应该形成合力共促小区健康发展，物业公司要与业主建立良好互信关系，业主则应树立共建共享社区生活理念，提高参与社区共治的能力和水平。
一些专家建议，推进建筑终身负责长效机制，让从业者对行业有敬畏心，从源头杜绝安全隐患。
特别是在住宅小区共建共治共享治理格局构建中，应进一步发挥业委会的主体作用。部分受访人士建议，在有条件的小区，由政府统一管理逐步改为由业主管理。业主大会尚未成立的小区，住建部门应该帮助其成立业主大会，解决住宅专项维修基金落地问题。这样既能帮助小区的自我管理，也能减小政府主管部门的行政压力和行政风险。
智能化手段不可少
目前如何让居民参与到共建共治共享治理格局中，小编认为除了建立相关机制，充分发挥政府职能和业主主体作用外，在小区改造、建设和管理的过程中，智能化手段也是必不可少。古之君子以人治人，今之社会当以智治城。
江苏苏州吴江区东太湖度假区（太湖新城）作为先试先行单位，努力探索小区治理新模式，研发建设了智慧小区平台。系统实现了网上业主端、物业端、社区端、区级监督和管理部门端、区社会治理联动指挥中心等互联互通，创新了一种社会治理、城市管理、社区自治“共谋共建共享共治共评”的新模式。
江苏苏州吴江区东太湖度假区（太湖新城）综合执法局相关领导和智慧小区建设方，会在9月4日-5日江苏丹阳第四届智慧住区及智慧城市产业峰会上分享建设、管理与运维经验！
